重塑酒店筹建与收益管理，开启酒店投资新时代

11月20日，凤悦酒店及度假村、希尔顿惠庭（中国）与次方点评，在杭州举行了酒店投资交流开放日（杭州站）活动，本次酒店投资交流开放日邀请到近30位华东区域酒店业主，及酒店业主意见领袖和行业大咖。围绕“如何做好酒店筹建与收益管理”主题，共同探讨“酒店投资、筹建及运营管理之道”。

自身竞争力，才是核心竞争力

次方点评创始人、增长会创始人黄涛在活动上发布了AC指数报告，根据系列数据对酒店产业投资趋势进行分析，为投资人提供未来酒店投资方向。 

黄涛提到，AC指数作为能反映酒店品牌的重要投资价值参考指标，近期的AC指数报告中显示，80%的经济型酒店目前已收回成本，71%的酒店预计投资回报周期在3-4年，仅4%的酒店回报在3年以下。其中值得关注的是，75%的投资人对于自己投资酒店品牌的供应链价格表示不满，认为酒店集采成本无优势，价格偏高导致运营成本上升。

为此作为切入点，活动继续聚焦酒店投资人痛点，正式开启今天“酒店盈利空间提高，酒店筹建运营节流”话题。

手中有牌，心中有主

凤悦酒店及度假村投资发展副总裁袁仲志从投资定位、融资策略、筹建管理、运营管理和资产投资角度，解析酒店全生命周期的运作，并以投资角度分享了当前国内投资趋势与品牌选择要素。

凤悦酒店及度假村投资发展副总裁袁仲志

在谈到大家都关注的提高酒店坪效话题上，袁仲志重点介绍了凤悦酒店及度假村旗下中高端品牌——凤悦轻尚。凤悦轻尚酒店深知新生代用户对旅居生活的需求，打造“高颜值、高品质、高坪效”三高属性，以“网蓝”酒店重新定义中高端酒店潮流，充分迎合新生代对酒店的审美需求、生活需求以及心灵需求。

袁仲志还提到，作为拥有业主视角的酒店管理公司，凤悦酒店及度假村开发人员投测定位时，结合房地产的投资经验，更好地评估酒店前景及推荐匹配品牌，让项目前期便找准方向，避免不必要的后期调整支出。而在融资策略中，特别在后疫情时期各大银行断贷，普遍苛刻的融资环境下，凤悦酒店及度假村利用自身产业协同优势，提供工程总包垫资服务，可享受高达50%的装修垫资，以及最低0.45%月利息，并无任何服务费及增信费。

2020年是酒店投资的分水岭

资深酒店投资人陈德新提出酒店投资行业的“情怀论”，在如今的经济环境表现下，有情怀未必是好事情。2020年对酒店行业来说是一个分水岭，之前酒店的门槛低，无壁垒，风险低，而如今由于物业招标、租金上涨，市场正趋于饱和，酒店投资风险在增加，造成了收益的下降。因此讲究情怀的同时，也应该充分考虑项目的盈利性。 

以高星级度假酒店为例，随着时间的推移，受众逐渐从老一代转移到如今的新生代群体，在国潮的兴起与人们对城市文化底蕴的探求下，投资人可以窥得这一群体释放出的对情感、精神需求。 

对于追求情怀的投资人来说，投资老建筑，抓住城市的文化特点，把握住属地人文是新生代人群的消费发展方向，不盲目追求大体量，选择一个合适的品牌合作，不仅可以降低高额投资风险，还可节省部分租金，是一个值得参考的思路。

如何做好酒店筹建和收益管理

本次活动圆桌论坛对话由次方点评创始人、增长会创始人黄涛主持，与凤悦酒店及度假村运营中心总经理吴小雄和凤悦酒店及度假村营销中心总经理刘勇进行深入对话，就“如何做好酒店筹建和收益管理”进行了深度探讨和经验分享。 

投资人在酒店项目筹建过程中，往往会出现实际投资超出预算的情况，凤悦酒店及度假村运营中心总经理吴小雄对此给出相关建议——在投资测算阶段，可借鉴凤悦酒店及度假村设计团队的做法，进行精细化的测算，细到砖瓦、水泥的用量都进行明确标注，从底层细算出的投资预算，务实地考虑建筑本身的实际情况，才能避开预算超出的“大坑”。 

据介绍，凤悦酒店及度假村目前依托碧桂园集团的百亿级供应链体系，已形成多产业协同，覆盖酒店资产管理全生命周期，具备突出的成本管控优势，实现比市场同类采购低15-20%，尤其是在建筑材料上有专业扎实的根基。此外，有集团供应链体系为依托，凤悦酒店及度假村定时对自有供应商库进行严进宽出的迭代优化，始终保持单品供应商数量超过3家，保持供应库竞争活力同时，为投资人提供了更多元化的选择。

圆桌会议现场

就新开业酒店用户运营问题，凤悦酒店及度假村营销中心总经理刘勇提供了泛会员的精准营销、自动化营销新思路——凤悦酒店及度假村利用数字科技，根据会员、粉丝、社群用户等用户特征对用户进行分类，例如分为商务型用户、度假型用户，根据用户的以上特征，结合不同酒店定位，定时、不定时、定向、不定向向用户发送相关契合的酒店促销及优惠活动，大幅度提高营销效率。 

刘勇还提到，酒店房价的定价方法有很多，千分之一定价法、市场定价法、成本定价法等等，当前用的更多的是市场定价法——房价根据市场需求的变化而保持变动，动态定价将能实现收益最大化。其中凤悦酒店及度假村有着整套完善的收益管理系统及收益团队支持，时刻保持收益最大化。此外，可关注市场竞争指数表现，尤其是酒店RGI表现，这是反映酒店营销市场竞争力的核心指标之一。

开启全新“旅居生活”

希尔顿惠庭（中国）华东区开发副总裁史美凤分享了国际酒店的投资价值，凭借希尔顿百年沉淀的品牌底蕴以及卓越的高端酒店运营经验，结合凤悦酒店及度假村核心团队20年深耕中国中高端市场的积淀，和碧桂园核心联盟企业的产业协同优势，开创出中高端旅居酒店品牌，填补了居家体验酒店品类的市场匮乏。 

希尔顿惠庭酒店拥有灵动有趣的设计理念，让宾客感受交融无界、舒适如家；其充满生机的居家化空间，让宾客获得融入式的住宿体验。希尔顿惠庭就像旅途中的第二个家，让用户感受舒适自在、随心所行。

此次酒店投资开放日，在场投资人表示收获颇多，在现场充分地围绕酒店筹开与收益管理相关话题进行深入探讨。对后疫情阶段酒店发展，投资人们也充满信心，未来将一同推动酒店行业投资升级。

-完-

关于凤悦酒店及度假村

凤悦酒店及度假村是世界500强碧桂园集团的核心联盟企业，目前管理全球逾500亿酒店资产，为超过150家高品质酒店提供运营和资产管理服务。旗下运营管理着凤悦、凤悦轻尚、凤悦·碧熙、凤悦·碧岚、凤悦·凤颐、碧桂园凤凰、碧桂园假日、凤祺、希尔顿惠庭、奥克伍德碧轩酒店及公寓品牌，运营管理客房总数约40,000间，覆盖全球50多个国家和地区，为酒店提供覆盖“投、融、建、管、退”全生命周期的资产管理服务，致力成为全球高品质酒店资产运营商。