开发专访 | 投资中高端酒店，多维度提高酒店收益

“投资酒店让物业成为印钞机，行业内叫现金奶牛”。

在谈到投资酒店的价值时，锦江酒店（中国区）深圳二部开发中台沈阳分公司区域总监谢金龙先生表达了对酒店投资的信心，并从多维度解析了他对酒店投资多元价值的理解。

谢金龙已经在锦江酒店（中国区）服务超过了14年，也在开发岗位工作了10年，但他仍表现出对酒店行业，对开发岗位的极大热忱。

凭借着多年的酒店行业经验和专业的个人能力，谢金龙从行业趋势、酒店投资价值、希岸Deluxe酒店的特点及稳健投资模型等方面，深入浅出，分享了他的专业见解。

谢金龙 锦江酒店（中国区）深圳二部开发中台沈阳分公司区域总监

01

投资中高端酒店

多维度提升投资收益

Q：您认为投资酒店还是一门好生意吗？

谢金龙：不光现在认为，之前认为，我未来也一直坚信会认为投资酒店一定是一个非常好的选择，也一定是一个好的投资生意。

首先我们要了解一下有哪些人在投资酒店，大概有几个类型：

第一个是房主；第二个是开发商；第三个是在行业内拿到结果的行业投资人；第四个就是这些想转型的公司或者集团或者个人；第五个就是被迫做酒店，比如说工程抵账房。

我觉得这五个类型的投资主体是这个行业目前的主力投资人。他们的投资诉求需求都不一样，比如房主可能想跑赢租金，闲着也是闲着，跑赢通胀，他的钱放在银行也是放着，开发商更多的是做配套，做综合溢价。

想转型的更多的是现有的行业走向了夕阳，没有利润内卷，有一个更好的新的选择。

还有就是行业内的老投资人。他们拿到的结果，他们很专业，有很好的物业资源，也有很好的资金来源，他们也为这个酒店快速的发展做了很多的贡献。

再有这一些比如工程抵账类的房子，他必须要做成酒店才能把物业盘活，才能体现它的价值。

他们共同有个特点，为什么要投资酒店，因为酒店是一个长期稳定低风险的相对省心的投资项目，给物业本身带来很好的溢价，能让这个房子成为印钞机，我们行业内叫现金奶牛。

Q：相比单体酒店，连锁酒店品牌的优势是什么？

谢金龙：连锁酒店，尤其是一线连锁品牌酒店一定是更具有竞争力。

大概有几个方面：第一是我们的规模优势，我们有我们的知名度。在全国各地都布了点，我们的影响力能够带来更好的会员的引流，更好的房间的溢价。第二就是我们能系统地降低投资人的投资风险，让他少走弯路少踩坑。从前期的工业评估选址，到中间的筹建管理到后期的运营管理，再到后期的定价策略营收溢价。

从这几个点，每一项都能帮他省很多的钱，包括后期的会员的引流，能让他有更多的开房率。有更多的客源结构，包括协议客户，他肯定会选择有品牌的有影响力的合作。

再包括我们的专业的运营团队，能让定价策略更合理，实时定价能让项目的营收做到最大化。

Q：从您的专业角度出发，您认为促成项目签约的关键是什么？

谢金龙：我签项目的主要习惯有三点。

第一点就是先倾听，倾听客户的想法，客户的需求，他的痛点是什么，他为什么要做酒店。

倾听完了，当然要用更专业的知识去解决他这些问题，解决他最需要解决的问题，就像量体裁衣一样，让他穿合适的衣服。 

第三点就是要跟投资人交朋友，他觉得你专业，能解决他的问题能满足他的需求，同时又站在他的角度，去提供这些解决方案，让他觉得是一个朋友的角度，是合作伙伴的角度，

如果他能感受到我们是有温度的在跟他进行合作，团队在给他提供系统化的解决方案，他一定会对我们的综合服务内容去打动以朋友的角度进行往下合作，这样我相信这个项目会效率非常高，达到一个好的结果。

02

希岸Deluxe酒店

稳健投资回报模型

Q：您印象最深刻的希岸Deluxe酒店签约项目是哪一个？

谢金龙：我们在延吉的项目我的印象比较深刻。这个项目最早准备选择跟竞品签约，我们接触了以后，因为我觉得延吉散客相对比较多，60%以上的客源都是90后年轻人，包括家庭客，而且现在成为网红城市以后，有很多南方的游客想感受东北冰雪，朝鲜族美食服饰。

我觉得这些散客的逻辑可能需要更差异化的产品去打这个市场，在这个基础之上给他推荐了希岸Deluxe酒店，同时还说服了房主，因为这个房子是房主的，他也希望能有一个大品牌能够为这个房子保值升值提供价值。

我是做了一个动作，现在想想这个动作其实很关键。把房租和投资人一块邀请到了沈阳，来到希岸Deluxe酒店沈阳火车站店进行参观，把我们店的大堂餐厅产品特点，包括房间里的洗手间的三区分离，还有黑白经经典的这些元素充分展示给了房主和投资人。

参观了我们的酒店以后对我们的产品获得了充分的认可。最终，这个项目就顺利跟我们团队签约了。投资人拿到效果图以后非常激动，发现能把这些朝鲜族的特色的元素体现在大堂的背景墙，大堂的软装，包括餐厅未来的早餐，也都是延吉当地特色的早餐。

希岸Deluxe酒店延吉西市场盐百店效果图

Q：您认为希岸Deluxe酒店的优势是什么？

谢金龙：我觉得它有几个打动我的核心优势，第一个是希岸Deluxe酒店的投资回报模型非常的优秀，13-14万能做出15、16万的标准中高端酒店的落地效果，也能做到18万以上高端酒店的卖价。

第二个优势就是希岸Deluxe酒店是一店一设计，这个设计理念在竞品酒店里，尤其是传统的标准化的模型的酒店有很强的竞争力。

希岸Deluxe酒店具有法式优雅的产品调性，带来差异化的竞争优势，也能把投资人的一些自己的想法结合产品的风格和当地的文化属性放在一起，变成一个有故事的酒店。

如果一个酒店能有故事感，有文化属性，那一定能够在区域红海的竞争里变成蓝海市场。

第三个就是从我个人团队来说，我跟希岸Deluxe酒店的团队的领导和同事沟通的效率非常高，可以给投资人提供更多的服务内容，更多的增值服务，让效率提高。

Q：您对希岸Deluxe酒店的未来发展有什么期许？

谢金龙：其实我的期望还是挺多的，特别希望未来这一年希岸Deluxe酒店在全国各地的一二线城市布点全部完成，目前的这些标杆店旗舰店，尤其在东北的快速开业，能够带来一些好的体验和数据。

我们明年团队也会签更多的希岸Deluxe酒店，希望希岸Deluxe酒店一定会越来越好！